Son vakitlerde kira artışı nedeniyle yaşanan konut sahibi ve kiracı uyuşmazlıkları birçok sorunu da beraberinde getirdi. Uyuşmazlıkların ucu kiracıların ikamet ettiği yerden kilometrelerce uzağa taşınmasına, dahası tartışma ve cinayete kadar uzandı.
YENİ MAHKEME İÇİN ADIM ATILDI
Uzlaşamayan taraflar ise soluğu mahkemede aldı. Dolayıyla mahkemelere de hayli yük bindi. O denli ki İstanbul ve Trakya Bölgesi’ndeki tüm evraklara bakan İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’ndeki ilgili dairelerde belgelerin birçoklarını kira davalarının iş yükü oluşturuyor.
Geçen yılın birinci 6 ayında kira davalarına bakan 3 mahkemeye gelen toplam evrak sayısı 4 bin 263 iken, bu yılın sayıları ise artışı işaret ediyor. 1 Ocak 2022 tarihinden 13 Haziran 2022 gününe kadar geçen 6 aylık müddette gelen evrak sayısı 5 bin 692 olarak belirlendi.
35, 36 ve 49 Hukuk Dairesi’nin baktığı evrak sayısı mesken sahibi ve kiracı uyuşmazlıklarının artmasıyla eş kıymet artınca yargısal faaliyetlerin sürat kazanması, vatandaşın adalete erken erişimi noktasında İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nde kira davalarına bakan bir dördüncü hukuk dairesi kurulması kararı alındı.
YAKLAŞIK 2 KATI ARTIŞ
Haftada ortalama 80 belge karara çıkaran bir üst mahkeme, yılda ortalama 4 bin belgede 2 bin 500 kadar karara imza atıyor. Dava sayılarının her geçen gün arttığı mahkemelerde 2020 yılının Eylül ayında kurulan bir mahkemeye 3 bin 664 belge gelirken 2021 yılına devreden belge sayısı 3 bin 477, bu yıl şimdi 6 aylık dilimde ise devreden evrak sayısı 6 bin 309’a ulaştı. Bu da yaklaşık 2 katı bir artışa işaret ediyor.
Mahkemeler hızla ve titizlikle çalışırken 2022 yılı içinde gelen bin 991 evraktan bin 447’si karara bağlandı. Kat mülkiyeti, veraset, vesayet hukuku üzere birçok mevzunun nihayete erdirildiği İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’ndeki evrakların çoğunluğunu gündemi de epey meşgul eden kira davaları oluşturuyor.
EV SAHİBİ İSTEDİĞİ FORMDA ÇIKARAMIYOR
Ev sahibin kira artışı için mahkemelerin kapısını çaldığı kira tespit davaları istatistikleri ise mahkemelerin kiracıların yanında olduğunu işaret ediyor.
Peki mesken sahibi hangi şartlarda kiracıyı tahliye edebilir ve kira tespit davalarında mahkemeler hangi formüllerle kiracıların lehine karara imza atıyor? Kiracı ve konut sahiplerinin hakları Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş durumda. Hasebiyle kanundaki ilgili unsurlar belirleyici. Tahliye nedenlerini de sıralıyor.
Ev sahibi kiracısını vaktinde kirasını ödememe, temerrüt, gereksinim, yeni malikin muhtaçlığı, 10 yılın dolması halinde, akde terslik ve tahliye taahhüdüne karşıtlık üzere nedenlerle konut sahibi kiracıyı tahliye edebiliyor. Lakin her bir husus de kendi içinde kıymetli kriterler taşıyor.
Örneğin bir konut sahibi kiracıya “Benim bu konuta gereksinimim var, çıkmalısın” halinde şifahi bir durumla çıkarım sağlayamıyor. Kendisi ve alt soyunun muhtaçlığı olması gerekli. Gereksinim argümanı da karar katılaşana kadar devam etmeli. Hayatını yitirmesi yada yeni bir mesken alması durumunda savı sonlandığından tekrar kiracısını çıkaramıyor.
10 yıldır dairede oturan kiracının çıkması için ise 3 ay evvelce ihtarname gönderilmesi gerekli. Temerrüt nedeniyle çıkarılması istendiyse 30 gün içinde ödeme ihtarı çekilmeli. Kiracı vaktinde öde yapmadıysa bunu 2 kere tekrarlamış olmalı.
Sözleşme akdine terslik varsa mesken sahibi bildirimde bulunmalı. Kiracı 30 gün içinde karşıtlığı giderirse yeniden tahliye edilemiyor. Kelamın kısası konut sahibi “çıkın” deyince kiracı çıkarılamıyor.
MAHKEMELER KİRACI LEHİNE KARARLARA İMZA ATIYOR
Bir öteki konu ise fahiş oranlardaki kira artış fiyatı. Mahkemeler bu noktada kiracının hakkını koruyan bir yaklaşıma sahip. Kiracı lehine kararlara imza atılıyor.
Örneğin kirası 3 bin lira olan konut bir anda yüksek oranda artırım yapılarak kiracının evsiz kalmasıyla sonuçlanıyor. Yahut mahkemelerden umut bekleniyor. Bu noktada tahlile ulaşmak için mahkemeler ağır mesai harcıyor.
Re’sen araştırma prensibi gereği mahkemeler rayici belirleyen oluyor. Bunun için gidip yerinde keşif dahi yapıyor. Kiracılık müddeti üzere parametreleri de dikkate alıp büyük oranda mesken sahibinin istediği meblağda değil, kiracının mağduriyetini katlamayacak halde kararlara imza atıyor.
