Kira artışını sınırlayan düzenlemeye ilişkin merak edilenler

Tespit davası yolu açık

Ural yeni düzenlemenin kaç yıllık olursa olsun 5 yıl ve üzeri devam eden kira mukavelelerinde kiraya verenlerin kira bedelinin yine belirlenmesi için tespit davası açmalarının önüne geçemeyeceğini vurgulayarak Buna nazaran düzenlemenin yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihleri ortasında 5 yılı doldurmuş kira mukavelelerinde kiraya verenler yeni düzenlemedeki yüzde 25 artış oranından etkilenmeksizin kira bedelinin emsal kira bedellerine nazaran yine belirlenmesini isteyebileceklerdir Hakim kira bedelinin tekrar belirlerken mevcut kira kontratındaki bedel emsal kira bedelleri ve hakkaniyete nazaran bir kıymetlendirme yapıp kararını verecektir Yeni düzenleme kira uyuşmazlıklarına ve kiracıların artan kira bedellerine karşı korunmalarını sağlamayı hedefleyen süreksiz bir düzenlemedir Konut kiralarında artan enflasyon karşısında yapılacak kira artış oranı nedeniyle kiraya verenler karşısında kiracılar korunmaya çalışılmış kira artış oranı nedeniyle kiraya veren ve kiracılar ortasında yaşanacak uyuşmazlıkların kısa müddetliğine de olsa askıya alınması hedeflenmiştir biçiminde konuştu

Mevcut enflasyon ve artacağı öngörülen enflasyon karşısında kiraya verenlerin de farklı yollardan kendilerini müdafaaya alacakları bunun da aslında tekrar kiracıları olumsuz istikamette etkileyeceğini bildiren Ural Kiraya verenler kira artış oranının enflasyonun çok çok altında bırakılarak yüzde 25 sonuna çekilmesi karşısında kendilerini yeni kira kontratlarındaki kira bedellerini rayicin üzerinde kiralayarak yenilemede artışta elde edemeyecekleri oranı yeni kira kontratlarında yüksek kira bedelleri belirleyerek muhafazaya çalışacaklardır Bu durum da yeniden yeni kiracıları daha yüksek bedelli kira mukaveleleri ile karşı karşıya bırakacaktır Tekrar kiraya veremeyen yani mevcut kira mukaveleleri devam eden kiraya verenler de kira kontratını sona erdirmenin arayışı içerisine gireceklerdir Bu bahiste bilhassa konutları tanıdıklarına satış üzere göstererek ya da intifa hakkı tesis ederek yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye yolunu tercih ederek kiracıları konuttan tahliye ettirip yine yeni bedellerle kira mukavelesi yapmak isteyeceklerdir Lakin bu yol kiraya verenler tarafından tercih edildiğinde yeniden kiralama yasağı ile karşı karşıya kalınacağı da unutmamalıdır Gereksinim sebebiyle tahliye gerçekleştirip fakat gereksinim için kullanılmayıp daha sonradan tekrar konut kirasına ait mukavele yapıldığında kiracılar da son bir yıllık kira bedeli toplamından az olmamak üzere tazminat talep etme imkanını bulacaklardır dedi

Tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü’ almanın yolları aranacak

Ural yeni düzenlemenin kiracı ve kiraya verenleri bir problemle daha karşı karşıya bırakabileceğini söyleyerek şöyle konuştu Yüksek enflasyon oranı karşısında güç durumda kalmak istemeyen ve yeni kira mukaveleleri yaparak yüksek bedeller ile kiralamayı dilek edecek kiraya verenler kiracılardan tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü almanın yollarını arayacaklardır Değişiklikten evvel kira artış oranı üstte alıntıladığımız TBK m 344 1 uyarınca enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanıyordu Mayıs 2022 için kira artış oranı yüzde 39 33 olarak belirlenmiştir Ekonomistlere nazaran Türkiye’deki enflasyonun önümüzdeki süreçteki projeksiyonuna bakıldığında bu oranın çok çok üzerine çıkacağı öngörülmektedir Uzmanlara nazaran öngörülen oranların Temmuz ayında yüzde 50’ye yaklaşması Ekim ayında yüzde 60’ı aşması Aralık ayında ise yüzde 70’e dayanması beklenmektedir Mukavelede tarafların kira artış oranını belirlemedikleri ve bu bahiste uyuşmazlığa düştükleri durumda Borçlar Kanunu’nun 344 Unsurunun ikinci yargıçlara etraftaki emsallerine nazaran artış yapma imkanı tanıyordu Yeni Düzenleme Bu fıkra kararı 344’üncü hususun ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilen kararlar bakımından da uygulanır diyerek hâkimin artış yapma imkanını da yüzde 25 barajı ile sabitlemiştir

Konut kiralamalarında azalış olabilir

Ural Yeni düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2022 tarihine kadar konut kiralamaları değerli ölçüde azalacak ve durma noktasına gelecektir Çünkü 1 Temmuz 2023’e kadar tesirli olacak bu kural yeni bir kanunla mühlet uzatılma yoluna gidilmediği sürece 1 Temmuz 2022’den sonra imzalanacak kira mukavelelerini etkilemeyecektir Kira artış oranına ait yapılan yeni düzenleme ile getirilen yüzde 25 oranı enflasyonun resmi yüzde 80 özel kuruluşların hesaplamasıyla 160’ı geçtiği şu devirlerde kiraya verenler aleyhine aşırı sınırlama getirmiştir Bu durumun Anayasa’nın ölçülülük kuramını ortadan kaldırdığı ve Anayasanın ölçülülük prensibine karşıtlık teşkil ettiği kabul edilmektedir Bu durumun Anayasa’ya tersliği sav edilip Anayasa Mahkemesi’ne başvurulması ve Mahkeme’nin de Kanun’un iptaline karar vermesi ihtimali dışında kiraya verenlerin bu kanun değişikliği ya da sonuçlarıyla ilgili yararlanabilecekleri bir dava hakları bulunmamaktadır dedi